【オーナー向け】 家賃滞納で立ち退きを求める際に知っておくべきこと

賃貸人が賃借人に対して物件からの立ち退きを求めるには、賃貸借契約を解除することが必要です。
結論としては、賃貸人が家賃滞納を理由として賃貸借契約を解除し、賃借人に対して立ち退きを求めることは可能な場合があります。

1. （1）概ね3か月以上の家賃滞納で賃貸借契約を解除できる

   判例実務上、賃貸借契約の解除には「信頼関係の破壊」が必要とされています。
   
   家賃滞納の場合、1か月または2か月程度の滞納では、未だ信頼関係が破壊されているとは認められないケースが多いです。
   これに対して、賃借人が家賃を3か月以上滞納した場合には、信頼関係の破壊を認めるケースが多くなっています。
   
   賃貸借契約を解除できる家賃滞納期間については、明確な基準があるわけではないものの、「3か月」の滞納が一応の目安となっていることを押さえておきましょう。

2. （2）信頼関係の破壊が認められない場合は、解除・立ち退き請求不可

   上記の「3か月」という期間は、「信頼関係が破壊された」と評価するに足る家賃滞納期間の目安に過ぎません。
   
   言い換えれば、他に信頼関係の破壊を認めるべきでない特段の事情が存在する場合には、賃貸借契約の解除および立ち退き請求が認められない可能性があります。
   たとえば、これまで滞りなく家賃が支払われていた中で、賃借人が急病にかかって一時的に家賃が滞納状態となった場合には、信頼関係が破壊されたとまでは言えない可能性もあります。

コロナ禍での家賃滞納者に立ち退きを求める場合に、「信頼関係の破壊」があったかどうかの判断に影響が出てくるでしょうか。

1. （1）コロナ休業等による家賃滞納は「信頼関係の破壊」に当たるか？

   コロナ禍の状況で、休業または売上の大幅な減少に見舞われ、家賃を滞納するようになったテナントは数多く存在します。
   賃貸人の立場としては、契約どおりに家賃を支払ってもらわなければ困るのは当然でしょう。
   
   しかし、コロナ禍の被害を受けた賃借人の側にも、汲むべき事情が存在することも事実です。
   そのため、コロナ禍という事情がある場合には、平時と異なり「3か月」の家賃滞納をもって賃貸借契約の解除が認められるとは限らないようにも思えます。
   たとえば、もう少し長い期間の滞納がなければ、解除を認めないこととするなどの取り扱いがなされる可能性が考えられます。
   
   しかし、賃借人の経済状況の悪化は賃貸人には責任のないことですから、コロナ禍の影響とはいえ、3か月もの期間家賃を支払えなければ、「信頼関係の破壊」を否定できないように思います。

2. （2）立ち退き請求の可否の判断はケースバイケース

   とはいえ、新型コロナウイルス感染症の大流行は、近現代における未曽有の事態です。
   そのため、感染症の流行に影響を受けた家賃滞納について、賃貸借契約の解除の可否がどのように判断されるかについても、先例がないので一概に結論を述べることはできません。
   
   しかし、賃貸借契約の解除可否は、あくまでも「信頼関係の破壊」があったかどうかという考え方に沿って判断されるという点に変わりはありません。
   したがって、家賃滞納の期間に加えて、滞納に関する事情や賃借人の態度などを総合的に考慮して、ケースバイケースの判断が行われるものと考えられます。

家賃の督促を行うなどしてもなお、賃借人が家賃を支払わないような場合には、賃貸借契約の解除と立ち退き請求を検討することになります。
賃貸人が家賃滞納者に対して立ち退きを求める場合、主な手続きの流れは以下のとおりです。

1. （1）滞納家賃の支払い催告・賃貸借契約の解除

   賃借人に対して立ち退きを求める前提として、まず賃貸借契約を解除しなければなりません。
   
   賃貸借契約を解除するには、以下の内容を記載した通知を賃借人に対して行う必要があります。通知を行ったことを証拠として残すため、内容証明郵便を送付するのが一般的です。

   • 相当の期間を定めて、未払い家賃を支払うよう催告をすること
   • 上記の期間に未払い家賃を支払わなかったことを条件として、賃貸借契約を解除すること
   
   
   

   「相当の期間」としては、3日程度で認められるケースもありますが、念のため1週間程度に設定しておくとよいでしょう。
   「相当の期間」が経過しても未払い家賃が支払われなければ、賃貸借契約が解除され、以降は賃借人に対して立ち退きを求めることができます。

2. （2）任意の立ち退き交渉

   賃貸借契約が解除されたら、まずは賃借人に対して任意の立ち退きを求めましょう。
   
   任意での立ち退きが実現すれば、賃貸人としても時間と費用を節約できるメリットがあります。
   早期の任意立ち退きを実現するためには、未払い家賃の一部を免除したり、支払いを猶予したりすることも交渉材料になり得ます。

3. （3）建物明渡請求訴訟

   賃借人が任意に立ち退かない場合には、建物明渡請求訴訟を提起して、明け渡しを認める判決を得ることを目指します。
   
   建物明渡請求訴訟では、賃貸人は以下の事実を証拠により立証する必要があります。

   • 賃貸借契約を締結し、契約に基づき賃借人に対して建物を引き渡したこと
   • 賃借人が家賃を滞納したこと（おおむね3か月以上）
   • 家賃滞納を理由として、賃貸借契約を解除したこと（相当の期間を定めた催告＋相当の期間の経過）
   
   
   

   訴訟における主張・立証活動について不明な点や不安な点があれば、弁護士にご相談ください。

4. （4）強制執行

   建物明渡請求訴訟の判決が確定したら、確定判決を「債務名義」として、強制執行の手続きをとることができます。
   
   明け渡しの強制執行は、執行官立ち会いの下で行われます。
   具体的には、賃貸人が業者を手配して鍵の交換や荷物の搬出・保管を行い、最後に交換した鍵が執行官から賃貸人に手渡されて、強制退去が完了します。
   
   強制執行には、裁判所に支払う手数料のほか、業者の手配にかかる費用なども必要になります。
   （後で賃借人に請求することは可能ですが、回収不能となるケースも多いです。）

建物オーナーの方が家賃滞納トラブルに見舞われた場合、基本的には弁護士に相談のうえで対応することをお勧めいたします。

1. （1）立ち退きを拒否されている場合は弁護士に相談すべき

   賃借人に立ち退きを拒否されている場合には、すでに賃借人との間で紛争が発生している状態といえます。
   
   弁護士は紛争解決に関する経験を豊富に有しており、賃借人との交渉をまとめるために、依頼者に対してさまざまなアイデアを提供します。
   また、賃借人に立ち退きを拒否されてしまえば、裁判手続に進める必要性が高く、専門家である弁護士に依頼することで、早期解決が期待できる点もメリットです。
   
   上記を踏まえると、賃借人が立ち退きを拒否している場合、弁護士に相談して早期解決を図るのが得策でしょう。

2. （2）早期解決によって機会損失を回避できる可能性がある

   弁護士に依頼することのデメリットとしては、弁護士費用の点が挙げられます。
   
   しかし、賃貸人にとっては、家賃を支払わない賃借人がいつまでも居座ることで生じてしまう「家賃損失」や「機会損失」の方が、より大きなインパクトをもたらす可能性が高いです。
   弁護士に早い段階で相談することで、早期解決により「家賃損失」や「機会損失」を最小限に抑えることができ、トータルでは賃貸人にとってプラスになることが多いでしょう。

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賃借人がおおむね3か月以上家賃を滞納した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除し、立ち退きを求めることができます。
しかし、コロナ禍の状況では判断基準が変わる可能性もあるので、弁護士に相談しながらケースバイケースで対応することが大切です。

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