企業法務コラム

2015年10月29日
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不動産の強制執行

不動産の強制執行

私たち弁護士は、不動産に関して賃貸不動産の借主が賃料を支払ってくれない、不動産を明け渡してほしいとの相談をよく受けます。
賃料未払いとなった場合、早期に賃料の回収を図ることも重要ですが、今後の家賃の滞納を防ぐために、早めに建物を明け渡してもらうための法的手続き「訴訟提起」や「強制執行」するための早めの準備をすることが肝要です。
今回は特に不動産の明渡の強制執行手続きについてお話したいと思います。

1、強制執行とは、国家機関が権利者の権利を強制的に実現してくれる手続をいいます。

建物明渡に関する訴訟提起をして、裁判所から「賃借人は建物・土地を明け渡せ」という勝訴判決を獲得したとしても、当然に賃貸人が、賃貸物件の中に入って強制的に荷物を出すことはできません。
賃貸人は、強制執行を通じて適法に荷物を出して退去してもらう必要があります。

2、強制執行の申立てを行うにあたって準備する書面

  • 債務名義
    賃貸人の明渡請求権の存在を公証する文書のことをいいます。
    一般的には、確定判決や仮執行宣言付きの判決のことを指します。
  • 執行文
    債務名義の執行力の範囲を公証するため、執行文付与機関が債務名義の正本の末尾に付記した公証文言のことをいいます。
  • 送達証明書
    債務名義が相手方に送達されたことを証明する裁判所の書面のことです。

3、強制執行の申立てと執行官との打ち合わせ

強制執行の申立てを行うと、執行官との打ち合わせを行います。
執行官と打ち合わせにおいて、明渡しの催告の日が決められ、利用する執行補助者(鍵技術者等を含む)をどのようにするかを打ち合わせします。

4、明渡しの催告

執行官との打ち合わせで明渡しの催告の日が決まったら、実際に賃貸物件に行き、 賃貸物件に執行官、立会人、賃貸人または賃貸人の代理人、執行補助者、鍵技術者が出向き、物件の占有状況を確認した後、引き渡し期限と実際に強制執行を行う日を公示書に記載し、物件内に貼り付ける手続のことをいいます。
引渡し期限は、明渡しの催告があった日から1ヶ月を経過した日をいいます。
明渡し催告の際に、荷物がほとんど残っていない場合には、執行官の判断で即時に明渡しが完了する場合もあります。
この場合には、後述する断行の手続を行うことなく、明渡し完了となります。

5、明渡断行

執行官らは、断行日に、賃貸物件に出向きます。明渡の断行日においては、実際に執行補助者が賃貸物件から荷物を運び出すことになります。
運び出した荷物は、通常、執行官が指定する保管場所に一定期間保管され、一定期間内に賃借人が引き取りに来ない場合、売却または廃棄されることになります。
荷物が全て運び出され後は、鍵を交換します。
このような強制執行の手続を経て、建物の明渡しが適法に完了することになります。

6、まとめ

当事務所には、不動産の明渡請求その他不動産取引に精通した専門チームがありますので(建物明渡請求については毎月150件前後行っています)、不動産に関するご相談も是非お寄せください。

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