借地権の譲渡承諾料とは？ 宗教法人が注意すべきポイントを解説

借地権の譲渡承諾料とは、借地の借主（借地人・借地権者）が借地権を第三者に譲渡する際、貸主に対して支払う金銭です。

借主が借地権を第三者に譲渡する際には、原則として貸主の承諾を得る必要があります（民法第612条第1項）。

借主が別の人に交代すると、借地が従来とは異なる形で利用される可能性があります。場合によっては、不適切な利用によって近隣被害が生じるといったケースも懸念されます。
このような事情から、貸主が借地権の譲渡を承諾する際には、その条件として借主から貸主に対して譲渡承諾料を支払うことになります。

なお、借地権を譲渡しても貸主に不利となるおそれがないにもかかわらず、貸主が借地権の譲渡を承諾しない場合、借主は裁判所へ申し立てることで、貸主の承諾に代わる許可を得ることができます（借地借家法第19条第1項）。
その際、当事者間の利益の衡平を図るために、譲渡承諾料の支払いが許可の条件とされることもあります。

宗教法人が所有する土地を他人に貸している場合も、上記の取扱いが当てはまります。借主が借地権の譲渡を申し出てきたら、譲渡承諾料の請求を検討しましょう。

借地権の譲渡承諾料の金額は、借地権価格の10％程度を一つの目安とする考え方があります。「借地権価格」とは、更地価格や借地権割合などを参考に算定される価格です。借地権割合は、国税庁が公開している「路線価図・評価倍率表」に掲載されています。

参考：「路線価図・評価倍率表」（国税庁）

更地としての評価額の算定方法はさまざまですが、一例として路線価から算定する方法、公示地価を参考にする方法、実際の市場における取引価格を参考にする方法などが挙げられます。

たとえば、更地としての評価額が5000万円で借地権割合が60％である場合、その土地の借地権価格は3000万円（＝5000万円×60％）です。したがって、借地権価格の10％に当たる300万円が譲渡承諾料の相場となります。

ただし、実際の譲渡承諾料の金額は貸主と借主の交渉によって決まるので、必ず借地権価格の10％になるわけではありません。交渉の結果によっては、5％や15％などに設定されるケースもあります。

宗教法人が借地権の譲渡を承諾する場合、一般の地主と同様に譲受人や土地の利用目的、譲渡承諾料などを検討する必要があります。これに加えて、宗教法人の場合は、宗教法人の規則に基づく内部手続きや、宗教法人法上の公告の要否なども確認しなければなりません。

手続きの流れをみていきましょう。

1. （1）譲受人に関する調査

   まずは借主に対して、借地権を誰に譲渡するつもりなのかを確認し、譲受人に関する調査を行いましょう。具体的には、譲受人の氏名（名称）や住所、事業内容や土地の利用目的、反社会的勢力との関係の有無などを調査します。

2. （2）借地権譲渡を承諾するか否かの判断

   借地権の譲渡を承諾するか否かは、主に次の観点から判断するとよいでしょう。

   ① 譲受人の信頼性
   譲受人が信頼に足る人物や組織でなければ、土地の不適切な利用によって宗教法人の運営に悪影響を及ぼすリスクが高いと考えられます。信頼性が確認できない場合は、借地権の譲渡を承諾すべきではありません。
   
   ② 土地の利用方法
   譲受人が想定している土地の利用方法が、現在の借主の利用方法と同じであれば、借地権の譲渡によって貸主に不利益が及ぶリスクは比較的低いと考えられます。
   これに対し、土地上の建物を住宅から店舗に変更する、資材置場として使っていた土地に建物を建てるなど、利用目的が大幅に変わるとすれば、これまで生じなかった新たなトラブルが発生するリスクが高まります。
   このような場合には、借地権の譲渡を承諾することには慎重になった方がよいでしょう。
   
   ③ 譲渡承諾料
   借主が変わることに伴うリスクに見合った譲渡承諾料が支払われるかどうかも、貸主にとって重要な考慮要素の一つです。一般的な相場は借地権価格の10％程度と考えられますが、それだけに縛られることなく、貸主が負うリスクにふさわしい譲渡承諾料の金額を検討しましょう。

3. （3）譲渡承諾料などに関する交渉

   借地権の譲渡を承諾する余地があると判断したときは、借主との間でその条件を交渉します。譲渡承諾料のほか、譲渡実行日や未払地代の精算などについても取り決めておきましょう。
   
   借地権の譲渡の条件について合意が得られたら、その内容をまとめた書面のドラフトを作成します。ただし、締結前に宗教法人内部における承認などの手続きが必要となるため、この段階では相互に内諾を得るだけにとどめておきます。

4. （4）借地権譲渡の承認

   宗教法人が借地権の譲渡の承認を決定するためには、内部における意思決定の手続きを経る必要があります。
   
   具体的には、次の手続きによって借地権の譲渡を承認します。

   • 規約に定めがある場合：その定めに従って承認手続きを行います。
   • 規約に定めがない場合：責任役員の定数の過半数の賛成をもって承認します。

5. （5）財産処分等の公告

   宗教法人が借地権の譲渡を承諾する場合には、宗教法人法第23条に基づく財産処分等の公告が必要となるかを確認する必要があります。
   借地権の譲渡の承諾が次のケースなどに該当するときは、承諾の少なくとも1か月前に、信者その他の利害関係人に対し、要旨を示して借地権の譲渡を承諾する旨を公告しなければなりません。

   ・不動産の処分
   （例）譲受人との間で新たに借地契約を締結する場合、借地期間を大幅に延長する場合、借地条件を大幅に変更する場合など
   
   ・主要な境内地の用途変更、宗教団体としての目的以外の目的のための提供
   （例）境内地として利用していた土地を、マンション用地や商業施設用地などに転用する場合など

   借地権の譲渡の承諾や、それに付随する意思決定について公告を要するか否かは、取引の実態に応じて個別に判断する必要があります。あらかじめ弁護士に相談してアドバイスを受けるのが安心です。

6. （6）合意書面の締結・譲渡承諾料の精算

   宗教法人としての意思決定手続きを行い、さらに必要な場合は財産処分等の公告を行ってから1か月が経過した段階で、借主との間で借地権の譲渡承諾に関する合意書面を締結します。合意書面の締結後、その内容に従って譲渡承諾料の支払いを受けます。締結した合意書面は適切な方法で保管しておきましょう。
   
   なお、譲渡承諾料として受け取る金銭は、代表役員や責任役員個人のものではなく、宗教法人の財産です。
   宗教法人の財産は、宗教法人自身に帰属するものであり、財産の管理者には適切な経理や会計処理が求められます。そのため、譲渡承諾料についても、宗教法人の収入として適切に処理し、個人の財産と明確に区別して管理する必要があります。
   
   また、譲渡承諾料の金額や受領時期、支払者などが確認できるよう、合意書面や領収書、交渉に関する資料などを適切に保管しておくことが重要です。

宗教法人が借主から借地権の譲渡承諾を求められたときは、弁護士に相談することをお勧めします。

借地権の譲渡を承諾するかどうかを判断する際には、譲受人が信頼できるかどうかを調査する必要があるほか、土地の利用目的や譲渡承諾料などについての検討も要します。
弁護士にご相談いただければ、検討すべきポイントを漏れなく挙げたうえで、適切な意思決定ができるようにサポートいたします。

借地権の譲渡を承諾する場合は、合意書面の作成に加えて、宗教法人内部での意思決定手続きを適切に行わなければなりません。また、取引条件によっては財産処分等の公告も必要になる場合があります。
弁護士は法的な知見を活かし、これらの手続きを適切に進めることにより、借主や譲受人、信者などとのトラブルのリスクを最小限に抑えます。

借地権の譲渡の承諾を求められて判断に迷っている場合や、どのような手続きが必要か分からず困っている場合には、早い段階で弁護士にご相談ください。

宗教法人が貸している土地につき、借主から借地権の譲渡の承諾を求められたときは、その可否や条件、必要な手続きなどについて多角的に検討する必要があります。弁護士のアドバイスを受けながら、状況に応じた意思決定を行いましょう。

ベリーベスト法律事務所は、宗教法人の運営に関するご相談を随時受け付けております。弁護士が法律面のサポートを行うことに加えて、グループ内に税理士法人も属しているので、宗教法人の税務についてもご相談いただけます。宗教法人運営者の方はぜひ一度ご相談ください。